委托合約的基本概念與重要性
房屋銷售委托合約是房屋買賣的基石，它不僅確保賣家和買家的權益，也確保交易過程的透明性與公平性。該合約明確規定了雙方的責任和義務，提供了一個保障雙方權益的基本框架。
委托合約裡除了會標示”屋主想販售的價格“之外，其中最重要的就是”不動產的房屋現況說明書”，裡面詳細記錄了房屋現況資訊，包括房屋規格、交易時轉贈買方的物品說明、社區管理相關制度、以及是否有漏水海砂等瑕痴問題等，通常在買方付斡旋的時候，房屋仲介也會在收斡之前，提供這些資料給買方。讓買方明確了解他們將要購買的產品，同時有助於開出合理的價格。
在選擇簽署委託合約之前，明確自己的需求和期望是非常重要的。不同的委託合約，會賦予仲介不同的權利與義務，而這些權利與義務的不同，也將會對賣房過程與結果產生影響。
一般委託與專任委託的比較
一般委託
一般委託合約允許賣家與多間房屋仲介簽約。
- 優點：
- 更多的曝光：一般委託允許多位仲介同時銷售你的房子，這樣可以使你的物件獲得更大的曝光，提高賣出的機會。
- 無專屬性束縛：你可以與多位仲介合作，並且沒有必須與一位特定仲介獨家合作的義務，也可以自行銷售。
- 靈活性：如果某位仲介的服務不如預期，你可以隨時轉為與其他仲介合作。
- 缺點：
- 仲介的投入可能不足：因為一般委託允許多位仲介同時銷售你的房子，仲介可能會覺得你的房子較無特殊性，因此也比較不會全力以赴地銷售。
- 房價混亂：不同的仲介可能會提供不同的售價建議，這可能會導致市場上的價格混亂，影響房子的售出價格。
- 溝通困難：因為需要和多位仲介溝通，可能會造成信息傳遞的混淆。
專任委託
獨家授權給某一位仲介，只有接受委託的仲介及同事可以銷售。
- 優點：
- 專屬的服務：專任委託仲介會全力以赴來賣出你的房子，制定專業的行銷策略，且因不用擔心被同業攔胡，所以同事們也會更敢花錢下廣告。
- 清晰的溝通：只需要和一位仲介溝通，減少了資訊傳遞的混亂和失真。
- 維護房價：專任仲介會更好的維護你的房子底價，避免因為一般委託中的價格競爭而降低房價。
- 選擇聯賣多的店頭可以補足廣告量不足的缺點：如選擇具有聯賣能力的房屋仲介專任委託，可以使物件有如在一般委託下一樣，有多位仲介協助銷售，但又能維護房屋資訊的一致性和底價水平。
- 缺點：
- 選擇仲介的壓力：專任仲介的選擇非常重要，如果選擇了表現不佳的仲介，可能會影響房屋的銷售。
- 廣告範疇的限制：因為只有一位仲介在銷售你的房子，所以你的房子的廣告曝光範圍可能會受到限制。（挑選有聯賣制度的房屋仲介，可彌補此問題的發生）
- 潛在的售出時間：如果專任仲介的賣房策略不成功，可能會需要較長的時間才能將房子賣出。
你適合簽什麼約？
一般委託
如果你有以下狀況，建議你選擇一般委託。
- 希望有較多的廣告量。多位仲介同時銷售可以提高物件的曝光度。
- 無法決定信任哪一位仲介或是第一次出售房子的房主，可以藉由一般委託與多位仲介合作，以觀察和比較各仲介的狀態。
- 對於對房屋市場熟悉，有能力和時間自己管理和控制銷售過程的房主，可以透過一般委託來獲得更大的彈性。
- 你的房屋條件非常好，是熱門地段或市場需求大的物件，可以讓更多的仲介同時推廣，可能更快找到適合的買家。
專任委託
如果你有以下狀況，專任委託會比較適合你。
- 對價格高度敏感，希望獲得最高的賣出價格。專任仲介會全力以赴維護房屋的底價，避免一般委託下可能出現的價格競爭。
- 你很怕麻煩，不想同時和多位仲介周旋。專任委託可以讓你只需和一位仲介溝通，減少了錯誤資訊傳遞的風險。
- 你的房屋有特殊要求或特性（例如，獨特的設計、歷史價值等），需要專業仲介深度介紹與行銷的房主。專任仲介會花費更多時間來理解和行銷這些獨特特點，而這些可能在一般委託中被忽略。
- 希望維持一定的隱私，專任仲介可以更好地控制物件信息的流通，避免不必要的曝光。
聯賣制度
什麼是聯賣制度？
“聯賣制度”是房屋銷售中的一種策略，該策略能大幅提高房屋的曝光度和銷售速度。
大家房屋的聯賣制度有什麼不同？
傳統聯賣：同品牌、同老闆、同區域 所開設的多間分店共同銷售同一件物件
傳統聯賣的方式，在一定程度上擴大了銷售團隊的規模，增加了房屋的市場曝光率，但其影響範圍還是相對有限。
大家聯賣：同品牌、不同老闆、同區域 所開設的多間分店共同銷售同一件物件
相較之下，大家房屋的聯賣制度則更為廣泛。這樣不僅可以集結更多的業務力量，提高房屋的曝光度，同時也意味著更多的購房者將會看到你的房子，增加了房屋被買走的機率。且能維持房屋的底價，避免多家房仲公司同時進行銷售，可能出現的價格競爭問題。
專任約 Ｘ 聯賣制度
專任委託確實存在一個潛在的問題，就是只有特定的仲介和他的同事可以協助銷售，這可能會限制了房屋銷售的速度與效率。不過，這一困境透過聯賣制度可以得到非常有效的解決。
在專任委託的情況下，關於房子的銷售及價格訊息都能被嚴格控制
避免了房價被壓低的可能性，能夠更好地維護你的利益，保護你的房子的價值。再加上有聯賣制度的加持，既可以確保房屋的曝光率，又能夠維護房屋價格。這將使你在出售房屋時得到最大的優勢。專任委託與聯賣制度的結合，對想要出售房子你而言，絕對是一個全新且有效的委託方式。
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