房地合一稅2.0全面指南：報稅細節與節稅攻略

內含個人稅表/認列成本/自用申請條件/重構退稅等相關資訊呦～

什麼是房地合一稅？

• 房地合一稅屬交易稅，2016年後取得的房地，扣除相關成本及費用後，轉售後有獲利就會被課徵。
• 為了抑制炒作，持有時間越短，課徵稅率越高。

個人稅表如下：

報稅時間

適用對象包含法人與自然人，依規定須在房地完成移轉登記日的，隔天起算30日内完成申報。

準備文件

契約書影本

• 預售屋要影印與建商簽定的原始合約，尤其有戸別、樓層、坪數、價格以及建照那些頁面

房地交易所得税申報書

想抵扣的費用證明文件

• 收據、發票、裝修合約
• 支付費用款項之資金流程證明。ex 支票、簽收單、匯款單、存摺
• 履約保證之履約明細證明書等

可認列成本

以下所列舉項目僅供參考，實際認列以機關判定為主。

• 購買及售出之房屋成本，以成交價額為準
• 契税、印花税、代書費、規費、公證費、仲介費
• 房地所有權移轉登記完成前，向金融機構借款之利息
• 取得房屋後支付之增置、改良或修繕費，但須同時滿足能增加房屋價值或效能，且非二年內所能耗竭
  •  裝修費須盡可能保留裝修合約裝潢前後照片及發票應載明買受人及工程施作地址

• 洗手台、馬桶、浴缸、水電管線、泥作、木工

不可認列成本

以下所列舉項目僅供參考，實際認列以機關判定為主。

• 取得房地後，使用期間繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費及金融機構借款利息等
• 房屋於非使用期間的土地增值稅
• 鐵鋁窗、玻璃、冷氣機，家電、家具及系統家具
• 可以拆卸或移轉之家具和裝潢

2.0對預售屋的影響

重大變革是納入預售屋交易，預售階段到成屋，持有期間將歸零計算。

一般情況，預售屋若在成屋前轉賣，因有2~4年的施工期。但當預售屋變成屋後，將重新計算持有期，需再滿5年才能降到20%稅率。所以預售屋到成屋，大約需7~9年才能有較大的獲利空間。

什麼是自用稅額

只要符合自住房地條件，即享有課稅所得400萬免稅額，以及超過免稅額的部分，可享10%的優惠稅率。

申請條件

• 個人或配偶、未成年子女辦理戶籍登記，持有並居住於該房屋連續滿6年。
• 交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。
• 個人與其配偶及未成年子女於交易前6年未曾適用本項優惠規定。

重購退稅的機制

適用標準

• 取得房地時間為2016/01/01日後
• 賣舊買新須皆為自用
• 買賣需為本人或配偶

退税額度

• 以小屋換大屋：全額退税
• 以大屋換小屋：按比例退税

申請資格

• 簽約買賣前一年沒有出租或營業使用。
• 個人、配偶或直系親屬設有戶籍並居住。
• 出售舊屋與買新屋的時間差距2年內。
• 重購退稅後5年內須作自用住宅且有戶籍登記、不能出租或遷戶。

要注意沒有符合以上條件，會被追回退稅喔

Q&A

Q：房子賣掉時有申報房地合一稅了，這樣隔年還是要申報綜所稅嗎？

Ａ：要看房子購買時間點。

若是105年前取得的房屋，使用的是舊制，申報的是『財產交易所得稅』，這樣隔年就還需要申報綜合所得稅。

若你的房屋是105年後取得的，使用的是新制，申報的是『房地合一稅』，原則上一稅不兩扣，所以隔年就不需要再申報綜合所得稅了。

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